2026年上半年，北京二手房成交中300万元以下房源占比达到78%炒股如何配资，这一数字在2023年初还只有65%。 上海300万以下二手房成交占比从2025年的52%提升到了57%。 两个一线城市，接近八成和近六成的成交都集中在了同一个价格线以下。
这不是一个短期的波动。 华创证券的研报指出，北京、上海300万以下及90平以下房源的成交占比均大幅高于2025年水平。 低总价、小户型的刚需房，已经成为当前二手房市场的绝对主力。
再看看其他城市。 深圳2026年上半年300万以内二手住宅成交占比达28.4%，较2025年上半年提升了近6个百分点。 杭州上半年总价300万元以内房源成交超过七成，对比2025年初大涨14.5个百分点。 广州总价300万元以下的一手住宅网签套数占比达到64.5%。
如果说二手房市场的特征是“刚需主导”，那新房市场的变化更加直接——开发商正在把房子越做越小。
北京龙湖观萃位于昌平生命科技园，位置不算核心，但最小户型做到了77平米，总价控制在400万出头。 2026年2月，这个项目以1.12亿元位列昌平区商品住宅网签金额第一。 而隔壁海淀，同类产品100平起步，总价800万以上。 同样的北京生活，一个400万，一个800万，差了一半。
重庆的变化更明显。 中央公园片区前两年还是地王频出的热门板块，单价2万以上、两三百万是成交主力。 现在绿城、华润、万科等开发商的新盘起步面积降到了80平，总价控制在120万起步。 2026年重庆中小户型（面积小于100平米）的成交比例达到了60%，同比上升5个百分点。
不光是边缘板块在做小。 2026年开年，北京7080平米的小三居产品密集入市，不再只是远郊的专属，通州老城、昌平甚至丰台等主城区域都在推。 有项目78平米的小三居定价甚至比92平米的主力户型还贵。
这种“做小”的趋势背后，对应的是一个更宏观的变化——居民正在主动降低债务负担。 国家金融与发展实验室的数据显示，居民部门杠杆率从2024年一季度的62.3%降到了2026年一季度的59%。 3.3个百分点的降幅，对应的是几万亿的债务缩减。
央行数据显示，2026年前五个月住户贷款减少了6314亿元。 其中短期贷款减少6942亿元，中长期贷款仅增加628亿元。 过去12个月，个人贷款累计下降了超过3万亿元。 民生银行首席经济学家温彬对此的解读是：居民在主动降低债务负担、改善资产负债表。
翻译成更直白的说法——不是不买房了，是不想背那么多债了。 以前买房是买“未来涨价预期”，收入一直涨、房价一直涨、通胀稀释债务，三个预期撑起了加杠杆的信心。 现在这些预期都在发生变化，房子回归到居住本身，过大的面积和过高的总价反而成了一种负担。
于是市场出现了一个清晰的分层。 300万以下：流动市场，刚需在买；300到500万：选择市场，改善在犹豫；500万以上：少数人的游戏，高端在走独立行情。 豪宅负责“热闹”，刚需负责“成交”。
赢家是那些能把总价压下来的项目。 新房在产品设计上更灵活，同样的钱给你更紧凑但功能完整的空间。 受冲击的是二手房里的“老破大”——面积大、户型老、总价不低但品质跟不上，卖得慢、议价空间也大。
而真正率先企稳的，是核心城市核心地段的老破小。 上海总价300万以下老破小已经连续3到6个月止跌甚至小幅回升，70平米以下房源较2025年11月低点微涨了2.4%。 杭州总价300万元以下低总价段成交均价也实现了连续4个月止跌。
低总价、好地段、租金回报可观——这类房子正在被重新定价。 重点城市核心区老破小租售比普遍突破2%，平均达到2.67%。 而五年期银行定存利率不到1.5%。 买房收租，账面上已经比存银行划算了。
房子正在从“面积竞争”变成“总价竞争”。 谁能把总价压到大多数人能承受的范围，谁就能在这轮市场中找到自己的位置。
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