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如今只要提起楼市，总能掀起一场热闹的线上辩论。
两方观点针尖对麦芒，谁也说服不了谁。一部分人笃定房地产已是夕阳赛道，房价下行之路远远没有走完，贸然入场无异于高位接盘。
还有不少持币观望的朋友，时刻紧盯政策风向、专家观点，苦苦等待市场底部降临，盼着房价迎来一波回暖。
近期，国家统计局原总经济师姚景源公开发声，直言并不认同房地产“夕阳产业”的说法，长期来看行业依旧蕴藏不小发展潜力。
观点一出，迅速在各大社群传播开来。不少网友直接解读：权威专家释放信号，楼市快要见底，房价准备触底反弹。
话说回来，解读不能只截取只言片语。今天我们静下心捋一捋，姚景源完整观点究竟是什么？最新市场数据传递出哪些信号？房地产长期发展的底气源自何处？大家最关心的问题，房价有无机会再度站上前期高点？
想要看清市场走向，最好的方式，就是先用最新数据看清当下真实盘面。
中指研究院8月1日发布7月百城价格监测报告，数据具备很强参考价值。7月百城二手住宅均价12584元/平方米，环比小幅下跌0.44%，跌幅较上月微扩0.02个百分点。
分化态势一目了然。百城之中，仅有8座城市二手房价格环比上行，剩下92城依旧处在调整通道。
按照城市梯队拆分，一线、二线、三四线二手房价格环比依次下行，能级越低，调整压力越大。当然也有亮眼特例，上海二手房逆势微涨0.09%，走出独立行情。
新房市场完全是另一番景象，呈现典型的结构性行情。7月百城新建住宅均价17229元/平方米，环比上涨0.26%，同比上涨2.09%。
一线核心城市新盘表现强劲，上海、深圳、北京等城市高价优质地块陆续入市，带动新房价格稳步抬升；反观多数三四线城市，新房价格依旧承压。
伴随着毕业季到来，租赁市场率先感受到暖意。50城住宅平均租金环比小幅上行，北上深租金持续回暖，广州租金也止住下跌势头。
政策端的托举信号同样持续释放。
7月《扩大消费“十五五”规划》落地，将住房消费摆在大宗消费首位；中央政治局会议明确要求稳定房地产市场；多地同步推进城市更新、盘活存量商品房、持续优化公积金提取与贷款政策。
一边是多数城市二手房价格持续调整，一边顶层政策不断加码，业内专家又看好行业长期前景。看似矛盾的行情背后，藏着很多人容易踩中的认知误区。
网上流传最多的，其实是对姚景源观点的片面转述。
很多自媒体简单简化结论，让人误以为他预判房价马上全面反弹。但通读完整发言不难发现，他从未提及房价全线触底，更没有断言房价会超越前期高点。
他判断的核心逻辑十分朴素。评判一个行业有没有生命力，不能单纯依靠短期价格涨跌下定论，重点要看底层需求基本盘。
住房关乎普通人安居乐业，改善居住条件是持续存在的民生需求。房地产串联起数十条上下游产业链，吸纳大量就业，大量居民家庭资产也和房产深度绑定。
行业面临的不是消亡，而是换挡。过去依靠高杠杆、大规模新建扩张的时代落幕，接下来要转入存量提质、高质量发展的全新阶段。
年初人民日报客户端也曾刊发评论文章，思路高度契合。房地产开发投资下滑，是市场从增量扩张转向增量存量并重的必然结果，不等于行业失去发展空间。
既然长期潜力客观存在，这份潜力究竟藏在哪里？绝不是复刻曾经全民普涨的老路，而是体现在结构性机会之中。
城镇化进程依旧留有充足纵深。2025年我国常住人口城镇化率达到67.89%，但户籍人口城镇化率不足50%，大约2.5亿农业转移人口尚未完成市民化。
这群人扎根城市产生的居住需求，长期真实存在。同时人口持续向大都市圈、核心城市聚集，持续催生稳定的购房、换房需求。
大众住房需求也迎来根本性转变。过去首要目标是解决“有没有房子”，如今大家更看重“住得好不好”。
从总量来看，国内城镇户均住房已经超过1.1套，但结构性短板十分突出。不少家庭居住空间狭小，大量老旧小区缺少电梯、配套落后，改善置换需求蓄势待发。
放眼海外成熟市场也能找到参照。房地产发展步入成熟期后，二手房交易会逐步成为市场主流。美国新房交易占比不足15%，英国新房交易量占比更是仅有一成左右。
国内市场同样沿着这个轨迹演变，二手房成交占比持续攀升，深圳这类城市二手房成交量早已超过新房。城市更新、存量物业运营，正在开辟全新增长赛道。
对比发达国家数据更能看清差距。我国房地产业增加值占GDP比重约6.3%，欧美成熟经济体普遍维持在10%至13%区间。差距重点集中在住房服务领域，物业、租赁、存量资产管理未来增长空间广阔。
加上“市场+保障”双轨机制持续落地，城中村改造、存量商品房收购转化保障房等举措稳步推进，持续为市场筑牢底部支撑。
潜力实实在在摆在眼前，但我们也要理性区分概念：行业拥有长期发展空间，不等于所有城市房价同步上涨。
闭眼买房就能增值的普涨时代，确确实实一去不复返。不过站在更长周期视角，我们无需过度悲观。
未来楼市最大特征就是强者恒强的结构性分化。拥有产业支撑、人口持续流入的一线、强二线城市，优质住宅具备扎实价值底座。就像本轮调整周期里，上海房产率先展现韧性，便是最好的例证。
人口持续流出、库存高企的小城市，调整周期会更长，但各类托底政策发力之下，大幅失稳的可能性很低。
不少积极信号正在慢慢积蓄。各地持续出台公积金优化、换房税费优惠等支持政策，持续降低居民置业成本；优质地块土拍热度回暖，房企经营环境逐步修复。
短期来看，二手房高挂牌量、居民收入信心修复偏慢等因素，依旧会压制全面大涨的可能性。全面普涨很难重现，但核心城市优质房产，随着配套升级、品质迭代，长期具备价值修复的基础。
姚景源的论述，立足于宏观产业视角研判长期空间，并不是一份短期房价行情预判。
房地产正在经历一场漫长转型，告别粗放盖楼卖房模式，朝着居住品质升级、存量运营并行的方向前行。转型路上难免伴随阵痛，但新机遇也随之孕育。
对于购房者而言，市场挤掉泡沫之后，更容易筛选出真正具备保值能力的房产；对于整个行业，高质量发展模式，也会带来更加健康平稳的发展环境。
最后说明：本文仅做市场观点梳理与客观分析，不构成任何购房、资产配置建议。
楼市告别躺赢时代，挑选城市、地段、房源，考验每个人的认知。选对赛道，依旧能够把握住房地产转型阶段的发展红利。你如何看待接下来的楼市走向？欢迎评论区交流。
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